新城控股豪宅被撤销竣工备案，监管部门称房屋质量差是通病

　　文/海哥商业观察 ID：hgsygc

　　2018年9月28日、29日，万科秋季会议上传出了一句刷屏的抢眼标语：活下去!打那时起，“活下去”也成为了房地产界茶余饭后热议的话题。

　　不过，万科“活下去”的姿态并不是那么优雅——差点就让万科的商户、畅销书作家张艳华“活不下去”。

　　而另一边，刚刚挤进《2018年房企销售百亿榜》前十的地产黑马新城控股让南京新城璞玉和山的300名业主，耗资600-1000万不等买了一套叠墅豪宅，却“住不进去”。

　　没买房的为房价闹心，买了房的为质量闹心。频繁出现的房屋质量问题，到底是房地产行业的通病，还是个别房地产企业的套路，这是一个大问题。

　　万科让人“活不下去”，新城让人“住不进去”，中国人好房子一套就够了的日子什么时候会来呢?

　　万科：房子45处漏水，让商户“活不下去”

　　2018年12月28日，青年作家张艳华在其公众号给万科董事长郁亮写了一封公开信。

　　张艳华在信中称：我在杭州良渚文化村开设一家700平米的书吧，但这家书吧自从2016年10月装修好到现在一直未正常营业。几百万投资款、装修款、时间和精力都打了水漂。为什么?因为你们万科严重的豆腐渣工程，房子修了两年都没修好!!一分钱不赔偿，还找我赔60万维修期间的房租和400万滞纳金。

　　张艳华书吧所处的房屋正是属于万科玉鸟流苏产业园项目。张艳华表示，该项目房屋质量问题让人瞠目结舌，一大半的商户都漏水，我家最严重。楼宇四面墙体全面开花，堵了西墙，补东墙，室内空调、电器也“下雨”，木柜都在腐烂，白蚁成群，房屋长期维修中。2017年9月，还是老样子，依然漏，距离维修一年后，我不放心请政府公证处来取证，还有45个渗漏点。

　　面对质量问题，万科有工作人员不但不当回事，还调侃说“遇水则发，张老师您要发大财”。

　　她质问郁亮说，万科的口号是“活下去”。如何活下去，您是掌舵人。我又该如何活下去?你们万科人不能为了让万科活下去，而让我们这些平凡的业主、商户活不下去。

　　公开信发布后，1月5日，杭州万科官方给予了回应。

　　回应称公司在接到租户报修后均第一时间上门修复。两年来，双方进行了十余次沟通，遗憾的是因张艳华女士提出的索赔诉求完全超出了合同约定，至今双方无法达成谅解。为了使问题早日得到合法公正的解决，公司近期将此事诉诸法律途径。

　　此后，张艳华再次发出战斗檄文，指责万科公关部的水准堪称“拙劣”。她表示，明眼人一看都知道你们在“打太极”、断章取义、敷衍塞责、轻描淡写、避重就轻、规避矛盾、掩盖真相，并陈列6条观点对万科进行回击。

　　就在一周前，张艳华再次更新公众号给郁亮发出第三方公开信。根据公开信，她表示“我与杭州万科已进入司法流程，也尊重法官意见，下周一双方律师、代表在法官主持下先和谈，以显示我的最大诚意。和谈结果我会第一时间告知大家。”

　　信中，张艳华愤怒的说道：这几天杭州万科负责人非但没有联系我道歉，反而是公关部忙着到处公关、删帖、水军、甚至想尽办法诬陷我……杭州媒体几乎全部被公关，但是万科公关不了民心所向，公关不了有良知的媒体人。现在央视网也报道了!有本事，你们财大气粗，也把央视公关了?

　　这意味着，原本一个商户是受害者的维权事件变成了一场“一个十八线作家和6000亿房企巨无霸的较量”。

　　最终，到底是万科轻松碾压商户，让商户“活不下去”，还是能给商户一个合理的解决方案，我们拭目以待。

　　新城：豪宅被撤销竣工备案，若推倒重来成本预计高达3.6亿

　　1月3日，海哥商业观察曾撰文《新城璞樾和山爆严重质量问题!房子是用来住的，现在它不能住了》对新城位于南京的璞樾和山项目质量问题进行了关注。

　　文章发布后，该文章在本公众号及雪球专栏引发了璞樾和山业主大量的关注和讨论。新城委托有关方面和海哥取得联系，表达了将妥善处理的善意，并对业主们的维权诉求表示理解。

　　在业主齐心协力维权和媒体等多方压力，以及有关部门的共同努力下，1月7日，有业主私信海哥商业观察告知，璞樾和山《11.30竣工验收备案》终于撤销了!

　　业主们对于这一结果纷纷奔走相告：

　　1月7日，注定是属于和山的好日子!是数百和山业主连续一个月风雨无阻全民维权的阶段性成果!至此，和山房屋质量维权的主动权终于牢牢把握在我们业主自己的手里!撤案成功，创造了江苏住建史!彰显了和山业主的高度团结与集体智慧!感恩区政府对人民群众的深切关爱!敬佩区住建知错就改的政治担当!期盼相关职能部门对和山房屋质量的职能兜底!和山业主一定将“坚决依靠党和政府”的维权之路坚持到底!

　　有业主透露，专家组对房屋质量检测和漏水检测提出了指导意见。其中，对地下结构的检测应该是整个检测的重中之重。如检测柱梁板、钢筋、现浇混凝土的强度、厚度，包括混凝土的密实度等结构指标。

　　有业主表示，如果地下结构有几项不合格，该项目就应该推倒重来。

　　对于地上房屋的结构检测，应该是对房屋的柱梁板、填充墙进行钢筋、混凝土的强度，混凝土的结构尺寸和混凝土的密实度进行检测。如果这些结构有问题的话，而地下结构又是合格的情况下，那地上是拆除重建还是补强，应该由专家、设计院评估。

　　现在，可以说是进入到了接下来新城方面如何整改的关键阶段。地下地上的结构检测是否能够客观、严谨的执行，有关方面会不会被“公关”最终给业主们一个“息事宁人”的解决方案，这些问题是目前业主们最为关心的地方。

　　业主们之所以担心，实际上也存在被淡化处理的可能。据测算，璞樾和山项目一共300户，每户面积200平，按建筑成本3000元，如果推倒重来，预计损失是1.8亿元，一推一建新城将担负的成本预计高达3.6亿元。这一成本直接能占去新城控股2018年前三季度净利润31.21亿元的11.5%。

　　因此，推倒重来的结果，无论如何是新城方面不希望出现的。新城也一定会做出一个最大化降低公司利益损失却又可以让业主们看起来可以接受的整改方案。若不解决根本问题，当然也是业主们不能接受的结果。

　　目前，璞樾和山业主的维权行动还在继续。业主们提出的新的诉求是：1、公开撤销竣工验收备案通知(网站+公文);2、公开竣工验收备案材料;3、检测机构选择过程，业主拍照录像并记录;4、专家选择，要具备对口性、专业型、公开型。5、过失方回避：此前，有关过失方办事人员要回避。

　　据1月17日央视网新闻百家号转载澎湃新闻报道，新城控股集团南京公司发给澎湃新闻的书面回复称，政府主管部门认为，项目存在渗水的“质量通病”，调查发现分户验收工作中的淋水、蓄水试验有疏漏，遂撤销了竣工备案。

　　新城控股集团南京公司品牌经理杨晨表示，发现渗水问题之后，公司非常重视，第一时间进行了自查，并成立专项小组。鉴于业主对开发公司整改工作存在疑虑，项目现场已停止渗漏整改。

　　杨晨表示，在今年6月份交付期之前，公司将确保房屋无渗漏后再交付给业主，“给业主一个满意的答复”。

　　房屋质量问题频发：是行业通病还是套路?

　　恰如“存在渗水的质量通病”一样，房屋质量问题在全国范围内都是一个普遍现象。

　　2018年，碧桂园成为了房地产行业最受争议的对象，问题不断、负面报道铺天盖地。去年7月，《中国企业家》杂志以《碧桂园“夺命”狂奔：不到40天，3次坍塌，7人死》为题对碧桂园的问题进行了深度报道。

　　在碧桂园之后，万科也在步后尘。去年12月29日，上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生塌方事故，事故中3人全部死亡。发生事故的工地为万科与金地联合开发的七宝生态园项目。12月初，万科在贵阳也发生了一起死亡事故。

　　越来越多的事故似乎在表明，房屋质量问题频发也不是什么怪事!2018年，可以说是业主们遭遇房屋质量问题最多的一年，甚至有“你可能用了最高的价格买了质量最差的房子!”的说法。

　　据格隆汇报道，绿城房地产建设集团董事长、总经理李军，在2018年博鳌房地产论坛上称，他一直劝身边的同事，这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。

　　根据中消协发布的《2018年上半年全国消协组织受理投诉情况分析》，从商品类投诉来看，家用电子电器类、日用商品类、交通工具类、服装鞋帽类与房屋及建材类投诉量居前五位。其中，房屋类投诉主要就是房屋质量问题。

　　这几年为何会成为房屋质量问题高发的阶段呢?

　　海哥商业观察认为：

　　1、目前，我国房地产行业站在了一个巅峰期，受国家对房地产定调及调控政策影响，地产商纷纷企图在市场风格切换之前，狠狠的捞一把最后的红利。市场的机会越来越少，地价成本越来越高，地产商们就开始从“时间”和“建筑质量”中去挤利润了，一是赶工加快建设周期，二是建筑材料的选用上降低质量。

　　2、与此同时，不良房地产商主动套路业主。比如打通关系搞验收，只要验收结束，两三年内不出问题，它们就万事大吉了。因此，开发商一般会在房屋购买合同中，明确某些地方保质期的最低保质期限2年，过了就一概不管。保质期，成为了开发商们无良作恶的遮羞布。

　　3、房屋质量不好，后续还可以成为一个盈利点。一些开发商会匹配自己的物业运营商，只要一过保质期，房屋质量有问题，找来物业师傅一开口就是一笔“不菲”的费用。

　　海哥商业观察了解到，长沙中海国际社区某业主就遭遇了一起质量和服务问题案例。该项目某期32层某业主的房子厨房经常遭遇泡水，多次找物业来修，物业既没专业能力去找出问题在哪里，每次都是到楼上楼下厨房晃一下，都找不到原因，又一口说地产方厨房没做防水导致渗漏，需要将橱柜挖开才能知道问题出在哪里，而一开口就说“挖开就需要费用3500元起”，还不能保证修好。

　　最终，该业主忍无可忍自己出钱找外面师傅来检查维修，结果是上一楼层的热水笼头被他们用松动了导致渗水。这位业主只能自掏腰包4500元修了别人家的热水管道问题，橱柜维修费大概要1万左右，还没有开始修。这些费用现在变成了不知该找谁去要。

　　该业主私信给海哥商业观察的具体情况如下：

　　“2018年2月，发现厨房漏水，报修物业后，师傅没有认真检查，来厨房看了一眼就走了。4月我家楼下的29，30，31都发现厨房漏水，同一位置，也相继报修，物业派来的师傅还是没找到原因。9月，我家已经很严重了。

　　于是，强烈要求物业找地产中心要求解决，地产中心同意了。物业派人来正式检查，发现33层顶层的这户的热水管水压不够，判断是热水管破了导致漏水。这时地产方却认为，管破保修期是2年，33层的这户已经过保，楼下漏水是33层管破人为使用不当导致的。33层是全责，维修费和赔偿应该由顶层这户支付。于是，撤走了维修师傅。29-32层这四层业主的漏水也不管了。后来，我们自己出钱请师傅来维修时，发现了原因，不是地面管道漏水，是顶层的热水笼头被他们用松动了导致渗水。

　　如果物业的师傅从一开始就认真排查原因，漏水就不会拖这么久，不会往下漏四层，而且橱柜也不会被泡坏。”

　　目前，该业主正在考虑通过法律的手段对开发商、物业及33层业主进行维权。

　　这个案例说明，开发商在建设过程中，建设质量问题确实存在，比如厨房没做防水;而出了问题后，物业想到的首先是创收，而不是解决问题，多方协调也无能。经海哥商业观察查证，中海国际社区的物业方是中海物业，后者已经是一家上市三年多的港交所上市公司。中海物业将创收看作第一位，而不考虑收了物业费也要解决问题，也就不足为怪了。

　　总体而言，近年房屋质量问题频发有宏观层面的因素、行业发展阶段的因素，更有房企自身和监管部门的因素。

　　房子是用来住的，而且一住就是70年。房屋质量问题，是时候该好好管管了!

　　新城控股:商业项目回款率持续下滑 或施压公司周转率